NON AU MEILLEUR TAUX
HYPOTHÉCAIRE

Pour beaucoup de personne qui débute en immobilier, le taux d’intérêt hypothécaire est l'un des facteurs les plus importants, si ce n’est pas le plus important, pour choisir une offre de financement d’une transaction. Toutefois, c’est l’erreur la plus souvent commise de porter trop d’importance aux taux d’intérêt hypothécaires.

Il est certain que c’est un facteur à considérer, toutefois, d’autres critères sont, selon moi, beaucoup plus importants et en voici quelques-uns.

La possibilité d’hypothèque de deuxième rang
Si vous avez un financement hypothécaire accordé à 80% de la valeur de l’immeuble, il y a un 20% qui n’est pas optimisé. Il y a certaines stratégies qui permettent de mettre des hypothèques de deuxième rang et même troisième rang sur votre immeuble. Ainsi, vous pourriez avoir accès à une partie de l’équité de l’immeuble pour injecter dans de nouveaux projets. Par contre, pour y arriver, vous devez vous assurer que l’institution financière de premier rang accepte qu’il y ait des deuxièmes et troisièmes rangs.

Bien que la majorité des contrats hypothécaires vont mentionner qu’ils n’acceptent pas les hypothèques de deuxième rang ou de troisième rang, la majorité les tolère. Vous devez donc vous assurez d’être avec l’une d’elles plutôt qu’avec une qui va faire un rappel du prêt et nécessiter de rembourser l’hypothèque de premier rang. Un bon courtier hypothécaire saura vous aider à savoir avec qui surtout ne pas aller et qui les tolères.

Pénalité de remboursement
Pour offrir de bon taux hypothécaire, certaines institutions financières vont utiliser des stratégies diverses pour en fin de compte trouver leur compte. Souvent, le taux d’intérêt avantageux est combiné avec des pénalités de remboursement plus élevé qu’ailleurs ou des conditions qui rendent plus complexe une restructuration hypothécaire. Ainsi, vous pourriez économiser sur le taux d’intérêt, mais si vous souhaitez changer d’institution financière ou simplement de produit hypothécaire au sein de la même institution financière, attendez-vous à des refus catégoriques ou bien à des pénalités bien salées. Les institutions financières le savent. Les probabilités que vous souhaitiez changer de produit hypothécaire ou bien d’institutions financières sont assez élevées. Comme on pourrait dire, elles vous attendent dans le détour. Il est donc important de bien comprendre ce point, car ils viennent souvent jouer sur le taux d’intérêt dans le but de vous attirer. Les banques ne sont pas là pour vous faire de cadeaux, ne l’oubliez jamais.

Marge de crédit hypothécaire
Lorsqu’un immeuble est détenu au personnel, il est possible d’avoir des hypothèques configurées comme une marge de crédit. Ainsi, vous payez de l’intérêt seulement sur le solde utilisé et pouvez toujours aller jusqu’à la limite accordée. Ce type de produits est bien intéressant, car apporte une très grande flexibilité. Toutefois, ce type de produits est souvent attaché à un taux d’intérêt plus élevé qu’une hypothèque bien conventionnelle.

De plus, il y a quelques produits hypothécaires qui permettent d’avoir un produit de type multi comptes. Ce type de produits est configuré d’une façon où vous avez un montant maximum, une limite accordée, et vous pouvez la diviser en plusieurs comptes. Ce produit est bien avantageux pour ceux qui ont déjà une partie de l’immeuble remboursé pour pouvoir utiliser l’équité pour d’autres projets. Ainsi, il y a un compte lié à la dette de l’immeuble qui reste à rembourser. Ensuite, vous pourriez utiliser un compte différent pour prendre un montant pour l’utiliser par exemple comme mise de fonds pour l’acquisition d’un immeuble. Un autre compte pour les rénovations d’un autre immeuble. Un autre compte pour un projet personnel. Ainsi, vous avez des comptes liés à chaque montant que vous avez utilisé pour chaque projet. Rendus à faire votre rapport d’impôt, il vous suffira simplement de prendre les intérêts des comptes qui sont liés à des investissements faits aux personnels pour y mettre les intérêts déductibles. Les liquidités d’un compte a été utilisé pour un projet via une société par actions. Pas de problème! Vous savez combien exactement d’intérêt qui a été payé qui est lié à ce projet que vous pourriez mettre dans les déductions de la société, si vous souhaitez le configurer de la sorte. Cette flexibilité est très intéressante, mais aussi importante lorsqu’on décide d’utiliser une partie du crédit accordé pour des dettes personnelles et d’autres montants pour des dettes d’investissements. De point de vue de l’impôt, ce n’est pas la même chose et vous pourriez vous retrouver avec de mauvaise surprise si vous n’aviez pas pensé à ça avant. Une vérification fiscale, ça coûte cher, par juste en argent, mais en stress et en temps que vous ne pourrez pas mettre sur des projets beaucoup plus rentables.

Hypothèque n’apparaît pas aux dossiers de crédit personnel
Le point qui selon moi est le plus important de tous est celui lié aux dossiers de crédit. Est-ce que l’institution financière va inscrire l’hypothèque à votre dossier de crédit personnel. Plus il y a d’hypothèques inscrites à votre dossier de crédit, plus vous augmentez vos chances de refus pour un prochain financement ou refinancement hypothécaire. Vous pouvez facilement vous dire que chaque hypothèque qui apparaît à vos dossiers de crédit vous empêche d’avoir cinq autres hypothèques de même montant. Alors, une hypothèque de 200 000$ qui apparaît à vos dossiers de crédit personnel pourrait vous empêcher de contracter plus d’un million en hypothèques pour d’autres transactions immobilières. Vous avez donc un coût d’opportunités perdues énorme qui peut facilement dépasser tous les points précédents et d’autres points qu’on ne parle même pas dans cet article.

Des institutions financières qui n’affichent pas les hypothèques à vos dossiers de crédit personnel pour un immeuble détenu au personnel, il y en a seulement deux de vraiment sérieuses et intéressantes pour les investisseurs. Lorsqu’on achète via une société par actions, le nombre d’institutions financières qui n’affichent pas l’hypothèque aux dossiers de crédit personnel de l’actionnaire est en plus grand nombre.

Être refusé au financement hypothécaire est le point qui empêche le plus grand nombre de personnes de grossir leur parc immobilier. Une des solutions faciles à mettre en place est de se structurer en privilégiant les institutions financières qui n’afficheront pas les hypothèques à vos dossiers de crédit personnels. Ainsi, moins de possibilités d’être bloqué à vos prochains financements de vos prochaines acquisitions.

Alors, est-ce que le taux d’intérêt devrait être l’aspect le plus important à prendre en considération pour sélectionner si vous sélectionnez une institution face à une autre. NON! Il faut réfléchir plus loin. Le travail d’un immopreneur n’est pas de trouver de bonnes opportunités à acheter. C’est d’avoir un plan d’expansion où chaque transaction est configurée en prenant en compte le financement des cinq prochaines transactions. Si la transaction que vous faites maintenant fait en sorte de bloquer l’une des cinq prochaines transactions, vous être en train de bâtir un mur dans lequel vous foncer à toute allure.

Bon enrichissement.

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Commentaires

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    Jasmin Tran, jeu, 03/14/2019 - 11:33:

    Philippe, à part cette article ci + la capsule vidéo - (hypothèque quoi considérer?) Donnes tu des formations en privé un peu plus en profondeur pour les hypothèque R/A marge de crédit? Vas tu faire une capsule sur la MAPA et comment la configurer avec la marge comme tu as expliqué dans ton vidéo SPA MULTIPLE

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      Philippe Deveau, ven, 04/05/2019 - 11:59:

      Dans certaines situations, il peut être avantageux de prendre des consultations privées pour mieux comprendre certaines stratégies pour les appliquer à votre situation puisque tout le monde à une situation différente.

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    michel.bellemare, jeu, 03/14/2019 - 16:33:

    Philippe! Très pertinent comme article, ça porte à réflexion. Je t'avoue que je n'ai pas poussé mes recherches, mais quelles sont ces 2 institutions qui n'affichent pas aux bureaux de crédit une hypothèque au personnel? Bon travail, merci.

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      Philippe Deveau, ven, 04/05/2019 - 12:00:

      Je ne dévoile pas publiquement ces institutions car, si les gens ne comprennent pas que d'avoir une hypothèque qui n'apparaît pas aux dossiers de crédit n'est que le quart de la solution. Toutefois, vous trouverez toutes les solutions dans les vidéos de l'abonnement, plus spécifiquement dans la série de vidéos «Dissimuler des dettes aux dossiers de crédit».

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    Ammg2004, lun, 07/08/2019 - 04:47:

    Grandir dans mes connaissances en immobilier.

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    Ammg2004, lun, 07/08/2019 - 04:48:

    Grandir mes connaissances en immobilier




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