IMPACT DE L'ACQUISITION D'UN IMMEUBLE
SUR VOTRE RATIO D'ENDETTEMENT

Plusieurs investisseurs immobiliers qui débutent dans le domaine croient, à tort, que d’acheter un immeuble qui se paye de lui même n’affectera pas son ratio d’endettement. En réalité, chaque dette que vous avez affecte votre ratio d’endettement. Par contre, si l’une de ces dettes est liée à un actif qui génère des revenus, comme un prêt hypothécaire lié à un immeuble qui génère des revenus de location, l’effet négatif de la dette sera compensé par le revenu de l’actif. Pour mieux vous expliquer la situation, voici un exemple.

M. Kicenrichy a un revenu mensuel de 5 000$ ainsi qu'une résidence principale dont le montant des versements mensuels liés au remboursement de l’hypothèque en plus des taxes est de 1 500$. M. Kicenrichy n'a aucune autre dette qui peut affecter le ratio d'endettement. Grâce à ces données, il est possible de déterminer un ratio d’endettement de 30% (1 500 / 5 000 * 100). Il fait l’acquisition d’un immeuble de 3 logements générant des revenus mensuels de 2 500$ et dont le montant des versements hypothécaires et des taxes est de 1 500$. En prenant en compte que même si l’on ajoute les autres dépenses de gestions de l’immeuble, M. Kicenrichy se retrouve avec un montant excédentaire mensuel grâce à cette acquisition. Alors, nous pourrions penser que son ratio d’endettement n’est pas affecté négativement, mais la réalité est tout autre. Avec cette acquisition, il se retrouve avec un revenu mensuel total de 7 500$ et des montants mensuels totaux à payer de 3 000$, ce qui lui donne un ratio d’endettement de 40% (3 000 / 7 500 * 100). Comme vous le voyez, même si l’immeuble se paye de lui même, son ratio d’endettement augmente et se rapproche de la limite acceptée des institutions financières. Limite qui se situe entre 40% et 44% dépendant des institutions financières et de certains autres facteurs. Pour cette acquisition, tout va bien, mais si M. Kicenrichy veut acquérir un autre immeuble, que se passera-t-il? S'il souhaite acquérir un immeuble semblable au premier qui apporte un revenu et des dépenses similaires, la transaction augmenterait son revenu total à 10 000$ ainsi que des montants mensuels totaux à payer de 4 500$. Avec ces données, il est possible de calculer un ratio d’endettement de 45% (4 500$ / 10 000$ * 100). À ce niveau, la majorité des institutions financières refusent de prêter.

Dans l’éventualité que vos ratios d’endettement dépassent les limites acceptées par les prêteurs et que vous souhaitez continuer à investir, il existe quelques options. Rembourser vos autres dettes est l’une des options les plus efficaces, mais pas toujours simple. Il existe certains prêteurs qui ont des techniques de financement spécifique qui permet de retirer certains de vos immeubles du calcul si vous et vos immeubles respectez certaines conditions. Une autre option est d’investir dans des multilogements, dont le financement respecte des critères différents où votre ratio d’endettement n’est plus un critère aussi important. Il existe également certaines stratégies créatives pour aider à la situation. Même si votre ratio d’endettement dépasse la limite acceptée, vous avez tout de même certaines options. Parfois, il suffit simplement de restructurer votre situation financière personnelle ainsi que restructurer vos hypothèques pour aider à la situation. Par contre, rendu à ce niveau, il est préférable de faire affaire avec un professionnel qui connaît les techniques, qui a une vision globale de votre situation et qui saura vous guider à travers les différentes étapes.

Si vous êtes bloqué face à vos ratios d’endettements ou si vous avez des questions face aux différentes options face à votre situation, n’hésitez pas à fixer un rendez-vous téléphonique avec moi pour en discuter.

Philippe Deveau
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