3 EXEMPLES DE LA CONTRE-LETTRE



La contre-lettre est un document que tout investisseur immobilier devrait connaître et utiliser pour sa structure d’expansion de son parc immobilier. Cet article est pour vous démontrer 3 exemples d’utilisation de la contre-lettre qui peut vous être bien utile.

Immeuble détenu par vous plutôt que par une autre personne.
Voici le type d’utilisation probablement le plus connu de la contre-lettre. Souvent on entend le terme de contrat de prête-nom. C’est en réalité la même chose. C’est qu’une personne achète un immeuble quand en réalité il est détenu par vous ou votre structure. Il y a une contre-lettre qui stipule que vous en êtes le propriétaire réel plutôt que l’autre personne. Il est possible que ce soit une personne qui n’a aucun intérêt dans l’acquisition de l’immeuble ou un partenaire réel où vous avez décidé qu’il était plus avantageux que seul ce partenaire soit l’acquéreur… En apparence. Il y a vraiment une multitude de raisons à structurer une transaction de la sorte, par exemple pour une question de dossiers de crédit en mauvais état ou des ratios d’endettement dépassé.

Immeuble détenu par une société plutôt que par vous.
Très peu connue, mais pouvant être intéressante. Le financement hypothécaire au personnel est souvent celui qui est le plus facile, avec des taux d’intérêt plus avantageux que via une société par actions. Alors, il peut être avantageux, dans certaines situations d’acquérir un immeuble au personnel, en finançant avec une institution financière qui n’affichera pas l’hypothèque à votre dossier de crédit personnel et d’utiliser une contre-lettre pour mentionné que l’immeuble est détenu en réalité par une de vos sociétés. En structurant de la sorte, vous pouvez avoir accès au financement personnel, qui ne nuit pas à vos dossiers de crédit, donc vos ratios d’endettement. De plus, puisque la contre-lettre stipule que c’est la société qui détient réellement l’immeuble, alors là, les revenus et dépenses sont dans la société et non à vos dossiers personnels. Ainsi, cet immeuble n’apparaît pas à vos dossiers de crédit et n’apparaît pas à vos rapports d’impôt, ce qui ne nuira pas à vos prochaines demandes de financement. C’est comme avoir le beurre et l’argent du beurre.

Société détenue par votre société de portefeuille plutôt que par vous.
Voici une des contre-lettres les plus importantes pour votre structure immobilière. Pour des raisons légale et/ou fiscale, il se peut que vous ayez une société de portefeuille, holding en anglais. Donc, votre société de portefeuille détient les actions des sociétés qui détiennent les immeubles. Voilà une structure bien connue. Par contre, certaines institutions financières refusent catégoriquement de financer un immeuble détenu par une société détenue par une société de portefeuille. Alors, vouloir une telle structure peut vous nuire au financement. Voilà que ce type de contre-lettre vient régler la problématique. Il faut donc acheter l’immeuble via une société que vous détiendrez directement. Vous créez une contre-lettre qui vient dire qu’en réalité, les actions de cette société ne sont pas détenues par vous, mais par votre société de portefeuille. Ainsi, vous venez dissimuler votre société de portefeuille qui nuit au financement avec certaines institutions financières. Alors, dans une situation le financement est refusé et dans l’autre il est accepté. Dans la réalité, la structure corporative est la même, seulement, quand dans la deuxième situation elle l’est seulement grâce à la contre-lettre.

L’institution financière avec laquelle vous souhaitez passer au financement ne lui dérange pas que vous ayez une société de portefeuille! Devez-vous alors créer la contre-lettre pour dissimuler cette société? Bien sûr! Quand vous serez prêt à passer au refinancement de l’immeuble, il se peut que vous ne souhaitiez pas rester avec cette institution financière. Alors, si celle qui vous offrirait les meilleures conditions refuse le financement hypothécaire où il y a une société de portefeuille dans la structure, vous serez alors bloqué. C’est pourquoi il peut être très intéressant de créer la contre-lettre dès le départ pour ne pas que personne ne puisse savoir que vous avez une société de portefeuille, maintenant ou la prochaine fois que vous aurez besoin de financement hypothécaire.

Investir en immobilier ne se fait pas en jouant a pile ou face. Ça se planifie, ça se structure. Pensez-y.

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