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Les stratégies REER pour immopreneurs

LES STRATÉGIES REER
POUR IMMOPRENEURS


Une nouvelle année a commencé, ce qui rime avec des publicités à ne plus finir à propos des REER. Vous allez voir des panneaux de publicité sur le bord des routes, des publicités à la radio, à la télévision, sur les réseaux sociaux, des articles dans des journaux et sur les blogues de finance. Des conseillers affirment vouloir votre bien en vous faisant économiser de l'impôt en cotisant à vos REER. Si vous n'avez pas de liquidité pour cotiser à vos REER actuellement, peut-être vous proposeront-ils un prêt REER. Vous empruntez un montant d'argent, qui sera cotisé à vos REER pour vous faire économiser de l'impôt en remboursant ce prêt sur plusieurs mois, voir plusieurs années.

Tout ceci peut sembler intéressant à première vue, mais avez-vous vraiment la stratégie optimale pour atteindre vos objectifs financiers?

N'oubliez pas, qu'en tant qu’investisseurs immobiliers, vos batailles ne sont pas les mêmes que ceux qui n'ont qu'une maison, une voiture et possiblement des meubles et une piscine à financer. Vous, en tant qu’immopreneurs, vous avez des demandes de financement qui sont très importantes qui servent à vous enrichir et non à vous endetter. Alors, vous devez penser autrement et mettre en place des stratégies différentes des autres personnes. Lisez le reste de cet article pour bien comprendre les impacts des stratégies qui vous seront présentées et voir comment vous pouvez y trouver votre compte.

Premièrement, il faut comprendre un concept important face au REER. Le but de cette stratégie est de cotiser maintenant dans le but de retirer plus tard et d'avoir une économie d'impôt en considérant que votre taux d'imposition sera moins élevé lorsque vous décaisserez vos REER que lorsque vous avez cotisé. La problématique avec ça est que vous êtes un immopreneur. Si vous êtes prêt à subir les aléas de l'investissement immobilier et de surmonter tous les défis que ça vous apportera, ce n'est probablement pas pour vivre plus pauvrement qu'en ce moment. Il se peut fort bien que votre taux d'imposition soit plus élevé plus tard que maintenant. On s’entend. Si vous faites 100 000$ aujourd’hui, je suis persuadé que vous ne souhaitez pas vous contenter de l'équivalent de 75 000$ plus tard. C'est le principe même de l'investissement immobilier. Travailler fort maintenant pour avoir des revenus passifs importants plus tard. Alors, l’économie d’impôt... laissons cette philosophie à ceux qui planifient avoir moins d'argent plus tard que maintenant.

Les rendements que vous ferez avec les liquidités investies via les REER seront probablement plus bas que les rendements que vous pourriez atteindre en investissant ces liquidités dans l'immobilier en utilisant l'effet de levier. Donc la philosophie de cotiser aux REER pour avoir des rendements intéressants, ce n'est probablement pas fait pour vous.

Justement, à propos de l'effet de levier, certains pourront vous dire qu'il existe le prêt REER pour profiter de l'effet de levier tout en cotisant à vos REER. La grosse problématique de cette stratégie est que, mal structurée, le prêt affectera négativement votre ratio d'endettement personnel. Donc, si vous avez un prêt REER dans vos dossiers de crédit, le paiement mensuel fera exploser votre ratio d'endettement et adieux les acceptations hypothécaires faciles. Vous serez refusé parce que votre ratio d'endettement est trop élevé dû à votre prêt REER. Alors, pour un immopreneur, c'est une stratégie à éviter.

Alors, si vous êtes un immopreneur, est-ce qu’il existe des stratégies intéressantes liées aux REER? Eh bien oui! En voici quelques-unes.

Stratégie #1 : Prêt REER stratégique
À moins que vous aviez déjà en tête de cotiser un montant à vos REER provenant de vos économies, la première stratégie est de structurer un prêt REER pour immopreneur. Le concept d’emprunter pour cotiser au REER est le même, par contre, c’est dans la façon de structurer cette stratégie et vos prochaines demandes de financement que ça change. Il faut simplement configurer le tout pour que le prêt ne nuise pas à votre ratio d’endettement et par la bande, à votre capacité d'emprunt pour vos projets immobiliers. Il y a des critères d'admissibilité pour mettre en place cette stratégie. Pour un immopreneur, cette stratégie est d’avoir une cotisation REER pour économiser de l’impôt maintenant, sans nuire à ses ratios d’endettement, de rembourser le prêt pour avoir accès au REER le plus rapidement possible pour les utiliser pour les prochaines stratégies.

Stratégie #2 : Transfert chez Olympia Trust
Lorsque les prêts liés aux cotisations REER sont remboursés ou dans l’éventualité que vous ayez déjà plus de 10 000$ en REER pouvant être transféré, vous pourriez opter pour une diversification plus efficace de vos investissements REER. L'objectif de cette stratégie est de transférer les liquidités vers Olympia Trust. Les liquidités pourront alors être investies dans différents fonds, incluant le marché dispensé, dans le but de générer le plus de rendement possible. Vous auriez ainsi accès à des fonds immobiliers privés, à des fonds à haut rendement fixe dans divers domaines (prêt privé, prêt commercial, etc.)

Stratégie #3 : Devenir prêteur privé
Si vous avez plus de 50 000$ en REER, vous pourriez alors devenir un prêteur privé. Cette étape n'est pas nécessaire puisque les rendements générés avec la stratégie #2 sont souvent suffisamment intéressants en plus d’être passifs, que plusieurs immopreneurs ne passent pas par cette stratégie. Toutefois, si cela vous intéresse, cette stratégie pourrait faire en sorte de pouvoir vous propulser dans l'expansion de votre parc immobilier. Ceux qui décident de mettre en place cette stratégie prendront le contrôle de leurs liquidités enregistrées pour l'utiliser comme levier. Un levier que vous pourrez utiliser pour prêter des liquidités à d’autres investisseurs immobiliers en utilisant vos liquidités comme hypothèques de deuxième rang. Lorsque vous êtes prêts à faire du prêt privé, d’autres investisseurs pourraient être intéressés à vous prêter leur REER pour vous propulser dans votre expansion. C'est un peu le principe, je te gratte le dos, tu me grattes le dos. Des investisseurs se regroupent pour créer une structure d'entraide à l’utilisation de ces liquidités pour se propulser l'un l'autre.

Stratégie #4 : Décaissement stratégique
Cette stratégie est liée directement avec votre situation financière personnelle, alors il est difficile d'expliquer chaque stratégie. Toutefois, à un certain moment donné, il sera nécessaire de décaisser ses REER, que ce soit à votre retraite, lorsque vous aurez atteint vos objectifs d’investissement ou lorsqu’il sera le temps, selon la planification, de le faire de manière avantageuse fiscalement parlant. Il peut s’agir de décaissement progressif, de décaissement lors d’une ou plusieurs années dédiées à cet effet, en utilisant les actions accréditives, ou toute autre stratégie pouvant être développées selon votre situation.

Cotiser aux REER pour un investisseur immobilier peut s'avérer un choix judicieux, si tout est planifié des années d'avance en prenant en compte votre situation actuelle, vos objectifs d'investissement, les critères de financement pour les acquisitions immobilières à venir ainsi que les refinancements de vos immeubles. C'est pourquoi il est important de faire affaire avec un professionnel qui comprend bien l'impact de ces stratégies sur votre plan de croissance en immobilier. Voici quelques questions que vous pouvez poser à votre professionnel de la finance, pour déterminer si vous êtes entre de bonnes mains.

  • As-tu ton permis en assurance de personne? (car en immobilier, une partie de la planification passe par les assurances)
  • As-tu ton permis en épargne collective? (lorsque des liquidités sont investies via les REER, une partie sera inévitablement incluse dans les fonds communs pour une certaine période de temps)
  • Connais-tu l'investissement immobilier et y es-tu impliqué?
  • Sais-tu si le prêt REER que tu me proposes va nuire à ma capacité d'emprunt pour mes investissements futurs?
  • As-tu ton permis en marché dispensé? (ce permis est probablement le plus important de tous, car, lorsque vous aurez suffisamment de liquidités dans les fonds communs, un transfert sera effectué pour avoir des placements mieux diversifiés grâce à des fonds d'investissement privés comme en immobilier, prêt privé, biotech, etc.)
  • Peux-tu m'expliquer la stratégie des actions accréditives et peux-tu la mettre en place pour moi lorsque je serai rendu là? (Une stratégie fiscale importante pour sauver de l'impôt, soit à la vente d'un immeuble ou au décaissement des REER.)
  • Comprends-tu la stratégie des hypothèques sans liens de dépendance et peux-tu considérer cette stratégie dans notre planification? (C'est une stratégie que vous devez faire vous-même, mais elle doit être comprise par votre professionnel pour bien faire votre planification)

Vous pouvez aussi vous simplifier la vie en faisant affaire avec un de nos partenaires qui s'occupent déjà de tous nos clients et qui connaît et respecte déjà tous ces critères. Vous pouvez le contacter en suivant ce lien : notre partenaire en service financier.

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