Chaque début d’année rime avec REER. Plus exactement, des publicités à ne plus finir à propos des REER. Vous allez voir des panneaux de publicité sur le bord des routes, des publicités à la radio, à la télévision, sur les réseaux sociaux, des articles dans des journaux et sur les blogues de finance. Des conseillers affirmant vouloir votre bien en vous faisant économiser de l’impôt en cotisant à vos REER. Vous n’avez pas de liquidité pour cotiser? Pas de problème, ils vous proposeront un prêt REER. Empruntez et cotisez maintenant et remboursez à travers les années. Tout ceci peut sembler intéressant à première vue, mais avez-vous vraiment la stratégie optimale pour atteindre vos objectifs financiers? N’oubliez pas, qu’en tant qu’investisseurs immobiliers, vos batailles ne sont pas les mêmes de ceux qui n’ont qu’une maison, une voiture et possiblement des meubles et une piscine à financer. Vous, en tant qu’investisseur immobilier, vous aurez des demandes de financement qui sont très importantes pour vous enrichir. Alors, vous devez penser autrement et mettre en place des stratégies différentes des autres. Lisez le reste de cet article pour bien comprendre les impacts des stratégies qui vous seront présentées et voir comment vous pouvez y trouver votre compte. Premièrement, il faut comprendre un concept important face au REER. Le but de cette stratégie est de cotiser maintenant dans le but de retirer plus tard. La stratégie prend son sens si vous pensez générer moins de revenus lors du décaissement que lors de la cotisation. La problématique avec cette philosophie est que vous êtes un investisseur immobilier. Si vous êtes prêt à subir les aléas de l’immobilier et de surmonter tous ses défis, ce n’est probablement pas pour vivre plus pauvrement qu’en ce moment. Il se peut fort bien que votre taux d’imposition soit plus élevé plus tard que maintenant. On s’entend! Si vous faites 100 000$ aujourd’hui, je suis persuadé que vous ne souhaitez pas vous contenter de l’équivalent de 75 000$ plus tard. C’est le principe même de ce que vous faites. Travailler fort maintenant pour avoir des revenus passifs importants plus tard. Alors, l’économie d’impôt… laissons cette philosophie à ceux qui planifient générer moins d’argent plus tard que maintenant. Les rendements que vous ferez avec les liquidités investies via les REER seront probablement moins intéressants que les rendements que vous pourriez atteindre en investissant ces liquidités dans l’immobilier en utilisant l’effet de levier. Donc la philosophie de cotiser aux REER pour avoir des rendements intéressants, ce n’est probablement pas fait pour vous non plus. Justement, à propos de l’effet de levier, certains pourront vous dire qu’il existe le prêt REER pour profiter de l’effet de levier tout en cotisant à vos REER. La grosse problématique de cette stratégie est que, mal structuré, le prêt affectera négativement votre ratio d’endettement personnel. Donc, si vous avez un prêt REER dans vos dossiers de crédit, le paiement mensuel fera exploser votre ratio d’endettement et adieux les acceptations hypothécaires faciles. Vous serez refusé parce que votre ratio d’endettement est trop élevé dû à votre prêt REER. Alors, pour un investisseur immobilier, surtout qui commence, c’est une stratégie à éviter. Alors, quand on est en immobilier ou qu’on souhaite commencer en immobilier, on oublie les REER? Pas nécessairement! Il y a certaines situations où le REER peut être intéressant.

VOUS COMMENCEZ EN IMMOBILIER?

Ici, il est question de structurer un prêt REER stratégiquement pour utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP). Vous empruntez pour cotiser au REER, bénéficiez de l’avantage fiscal maintenant pour ensuite retirer le REER grâce au RAP. Ainsi, vous n’aurez pas de facture fiscale immédiate, comme lors d’un décaissement, elle sera échelonnée sur 15 ans. Pour que ce soit intéressant pour un investisseur immobilier, il faut le faire avec les bons prêteurs et configurer le tout pour que le prêt ne nuise pas à votre ratio d’endettement et par la bande, à votre capacité d’emprunt pour vos projets immobiliers. Au moment d’écrire ces lignes, il n’y a que 2 prêteurs intéressants pour cette stratégie, et probablement que ce ne sont pas ceux que vos conseillers financiers vous proposent.

VOUS AVEZ PLUS DE 50 000$ EN REER?

Provenant probablement d’une ancienne philosophie financière, vous pourriez devenir un prêteur privé grâce à vos REER. Si de les prêter avec une garantie hypothécaire vous intéresse, cette stratégie pourrait faire en sorte de pouvoir vous propulser dans l’expansion de votre parc immobilier, de façon indirecte. Ceux qui décident de mettre en place cette stratégie prendront le contrôle de leurs liquidités enregistrées pour l’utiliser comme levier. Un levier que vous pourrez utiliser pour prêter des liquidités à d’autres investisseurs immobiliers en utilisant vos liquidités comme hypothèques de deuxième rang. À leur tour, ils pourraient accepter de vous prêter de leur REER pour vous propulser dans votre expansion en immobilier. C’est un peu le principe, je te gratte le dos, tu me grattes le dos. Des investisseurs se regroupent pour créer une structure d’entraide à l’utilisation de ces liquidités pour se propulser l’un l’autre.

VOUS AVEZ UN GROS GAIN EN CAPITAL?

Vous venez de vendre un immeuble qui génère un gros grain en capital et par la bande une bonne facture fiscale? Il pourrait être intéressant à ce moment-là de cotiser à vos REER pour minimiser la facture fiscale immédiate. Vous aurez qu’à les retirer de façon plus stratégique à travers les prochaines années. Dépendant le montant en question, vous pourriez devenir prêteur privé, comme discuté au point précédent, jusqu’à ce que vous soyez prêt ou que ce soit un moment plus stratégique de les ressortir. Cotiser aux REER pour un investisseur immobilier peut s’avérer un choix judicieux à certains moments, si tout est planifié en prenant en compte votre situation actuelle, vos objectifs d’investissement, les critères de financement pour les acquisitions immobilières à venir ainsi que les refinancements de vos immeubles. C’est pourquoi, que nous avons fait quelques vidéos spécifiques au REER dans notre formation préparée pour les investisseurs immobiliers. Trouvez plus d’information sur cette formation en suivant ce lien : Formation en financement immobilier.